仲盛集团近日以超过45亿元人民币的价格将位于上海莘庄的一个大型商业项目——“仲盛世界商城”出售给美国私募投资基金黑石集团。这笔交易成为今年以来上海单一物业成交的最高金额，也是迄今为止上海楼市外资整体收购案例中涉及金额最大的一笔。

　　中原地产咨询研究部经理马冀认为仲盛集团出售物业是由于其资金紧张，通过大单出售物业来缓解资金压力。不过业内有人指出，仲盛集团获取如此巨额资金更大的战略意图在于公司的整体上市，而增持上市公司天宸股份成为其战略部署重要的一部分。

　　租金难破资金困局

　　仲盛集团出售的仲盛世界商城位于上海地铁5号线莘庄地铁站南广场，占地6万多平方米，总建筑面积达28.5万平方米，分为地上5层和地下3层，集购物、餐饮、休闲、娱乐和其他综合服务于一体。该项目建成后，有望成为莘庄最大的零售商业物业之一。

　　这座当时被称为“亚洲最大的shopping mall”的仲盛世界商城是在2002年由美国KMD公司规划设计，项目总投资约18亿元。但该项目在2003年年底由于各种原因停工3年，在2006年2月才重新动工。

　　仲盛集团一位人士告诉记者，持有仲盛世界商城虽然可以带来租金收益，但不符合公司目前的发展方向，寻找新的开发项目才是现在的目标。此外，仲盛并不精通商业地产后期的运营。“仲盛的优势并不在商业地产的运营上，而是开发领域。”马冀指出，仲盛集团目前缺乏充足的经验和人才储备，对后期运营没有充分的把握和能力，他们的主要利润增长点在房地产开发上。

　　从项目本身来看，仲盛世界商城位于闵行区，是一个次中心的社区商业中心，主要消费群体来自于闵行区内，短时期内很难吸引到其它区域的人流。

　　“仲盛的资金链有些紧张，现在现金比较缺乏。”马冀告诉记者。而该项目的出售在某种程度上对仲盛集团也是一种解脱。

　　马冀认为，由于该项目建设周期过长，占用了仲盛集团大量的资金和一部分人力资源，对其拓展新的项目产生了影响。财务运转上也受到了一定影响。

　　“从投入使用到形成非常成熟的业态，商城的运营还要经过相当长的时间、花费相当多的精力。”马冀指出，经过这么长时间的开发，仲盛集团发现将一个大型商业地产项目运营好实在不是一件容易的事，因此在出售物业套现与持有物业获得租金回报两个选择中，仲盛选择了前者。

　　借壳天宸上市融资？

　　在回流45亿现金后，有媒体报道仲盛集团还欲将包括位于陆家嘴的上海银行大厦和南京西路的南证大厦等上海商业地产出售套现，总价约50亿至70亿元人民币，黑石等海外基金正在积极接洽申购。

　　仲盛集团一位不愿透露姓名的人士否认出售南证大厦，但同时表示只是目前暂时没有具体出售这几处商业地产的方案，但也不排除集团另有安排。

　　“仲盛出售物业回流现金主要是想用于两个方面，一个是发展新的项目，另一方面将一部分资金注资到天宸股份。”五合智库上海区域总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)在接受记者访问时认为，通过天宸而实现仲盛集团整体上市是其发展非常重要的一步。

　　目前仲盛集团项目储备不足，除已有的在建项目外，还没有可供持续开发的项目，其发展后劲严重不足。如果不及时寻找新的潜力项目，仲盛可能面临被淘汰的危险。但是，加快后续扩张和发展，仲盛集团又面临着融资渠道的难题。

　　现在国家对于房地产的调控力度越来越大，一些优质地块在出让中要求房地产公司购地时必须一次性缴纳土地出让金，而不是先前的可以分期付款的方式。房地产企业的流动资金是否足够充裕，将面临严峻的考验。而仲盛集团多年以来已经没有什么值得骄傲的业绩，如果想打翻身仗，就必须在资金的融通上拓展渠道，因此仲盛集团的上市显得很紧迫。2003年仲盛集团在香港整体上市的计划因故搁浅，使其只能选择通过继续增持天宸的方式在上海整体上市。

　　上海天宸股份有限公司的前身是联农股份，1992年11月于上海证券交易所上市。2000年初，仲盛集团旗下的上海仲盛虹桥房地产开发有限公司取得联农股份全部股权，成为其第一大股东，持有25.08%的股份。

　　“仲盛房地产公司只是掌握了相对控股权，并不能完全左右天宸的发展方向。”邹毅表示，45亿的资金使仲盛集团获得了增持天宸的资本，在获得天宸公司的绝对控制权后，便可以通过天宸将主营业务放在房地产开发上，并可以进行增发、发债券等再融资业务，以扩大房地产开发所需的融资渠道。

　　今年对于仲盛来说似乎又是一个机会。目前上海土地供求关系发生了转变，土地价格较去年有所下降，同样地段土地项目的性价比高于去年。邹毅认为这样的形势是仲盛集团扩张拿土地比较好的时机，因此仲盛希望通过注资天宸，撬动更大的资金，从而拿到更多的资金和更优质的项目。